Mevzuat2026 Emlak Mevzuatı: Tapu Harcı, Komisyon ve Kira Kuralları

2026 Emlak Mevzuatı: Tapu Harcı, Komisyon ve Kira Kuralları

Ferhat Sümer & Recep Tütün· RE/MAX Şehir 211 Ekim 20266 dk okuma

Gayrimenkul alım satımı ve kiralamasıyla ilgili kurallar son iki yılda epey değişti. Özellikle taşınmaz satışlarında Güvenli Ödeme Sistemi ve Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİDS) hem alıcıların hem de mülk sahiplerinin süreçlerini doğrudan etkiliyor. Bu rehberde Yalova'da ev alacak, satacak veya kiraya verecek herkesin bilmesi gereken güncel kuralları resmi kaynaklara dayanarak özetledik.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki danışmanlık yerine geçmez. Mevzuat 11 Ekim 2026 itibarıyla kontrol edilmiştir. Somut bir işlem öncesinde güncel metni Resmî Gazete'den kontrol edin veya bir uzmana danışın.

1. Tapu harcı: alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı binde 20

Taşınmaz satışlarında tapu harcı, 492 sayılı Harçlar Kanunu'na bağlı tarifeye göre alıcıdan binde 20 (%2), satıcıdan binde 20 (%2) olmak üzere toplam %4 oranında alınır. Oran konut, arsa, tarla veya iş yeri ayrımı yapılmadan aynıdır.

Harç, beyan edilen gerçek satış bedeli üzerinden hesaplanır. Beyan edilen bedel emlak vergisi değerinin altındaysa harç emlak vergisi değeri üzerinden alınır.
Gelir İdaresi Başkanlığı, cezalı tarhiyatla karşılaşmamak için gerçek bedelin beyan edilmesi gerektiği konusunda uyarıyor. 7566 sayılı Kanun'la eksik beyan halinde uygulanan ceza ağırlaştırıldı.
Harca ek olarak tapu müdürlüğünde döner sermaye hizmet bedeli de ödenir; bu tutar yıla ve taşınmazın bulunduğu yere göre değişir.

Örnek: 5.000.000 ₺'ye satılan bir dairede alıcı 100.000 ₺, satıcı 100.000 ₺ tapu harcı öder. Taraflar aralarında anlaşarak harcın tamamını bir tarafa yükleyebilir.

2. Emlakçı hizmet bedeli (komisyon) sınırları

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik, yetki belgeli işletmelerin alabileceği hizmet bedeline üst sınır koyar:

İşlem	Azami hizmet bedeli	Kim öder?
Satış	Satış bedelinin KDV hariç %4'ü + KDV	Aksi yazılı kararlaştırılmadıkça alıcı ve satıcı arasında eşit paylaşılır (uygulamada %2 + %2)
Kiralama	Bir aylık kira bedeli + KDV	Aksi yazılı kararlaştırılmadıkça mülk sahibi ve kiracı arasında eşit paylaşılır

Bunlar üst sınırdır; daha düşük bir bedel serbestçe kararlaştırılabilir.
Kiralamada depozito, aidat ve peşin ödenen kiralar hesaba katılmaz; kira artışlarında yeni bir hizmet bedeli doğmaz.
Hizmet bedelinin doğması için yazılı yetkilendirme sözleşmesi ve gösterilen taşınmazlar için taşınmaz gösterme belgesi düzenlenmesi gerekir. Sözlü anlaşmalara güvenmeyin.

3. Yeni: Taşınmaz satışlarında Güvenli Ödeme Sistemi (1 Aralık 2026)

29 Nisan 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan yönetmelik değişikliğiyle, satış bedelinin tapu devriyle eş zamanlı aktarılmasını sağlayan bir ödeme sistemi getirildi:

Satış bedelinin tamamı veya bir kısmı nakit, havale, EFT gibi yollarla ödeniyorsa ödeme bu sistem üzerinden yapılır. Bedelin bir kısmı banka kredisiyle karşılanıyorsa kredi dışındaki tutar sistemden ödenir.
Amaç, "tapuyu verdim, parayı alamadım" veya "parayı gönderdim, tapu gelmedi" türü mağduriyetleri ve kapora dolandırıcılığını önlemek.
Sistem üzerinden yapılan her işlem için bir kullanım bedeli alınır ve bu bedel satıcıya aktarılan satış bedelinden düşülür. Tutarı ve paylaşımı Ticaret Bakanlığı tarafından belirlenip duyurulacak.
Başlangıç tarihi önce 1 Temmuz 2026 olarak belirlenmişti. 1 Ekim 2026 tarihli Resmî Gazete'deki değişiklikle 1 Aralık 2026'ya ertelendi. Sisteme dahil edilmeyecek satışlar ve pilot uygulamalar Bakanlıkça belirlenecek.

Satıcılar için pratik sonuç: 1 Aralık 2026'dan sonraki satışlarda bedel, tapu devriyle aynı anda hesabınıza geçecek; ödemenin sistem dışında yapılmasına dayanan pazarlıklara itibar etmeyin.

4. EİDS: İlanlar artık e-Devlet onayıyla yayınlanıyor

Ticaret Bakanlığı'nın Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİDS) ile satılık ve kiralık ilanlarda ilanı verenin kimliği ve o taşınmazı pazarlama yetkisi doğrulanıyor.

İlanı ancak mülk sahibi, birinci ve ikinci derece kan hısımları veya eşi ya da mülk sahibinin e-Devlet üzerinden yetkilendirdiği yetki belgeli emlak işletmesi verebilir.
EİDS yetkisi yalnızca ilan yayınlama izni verir; satış veya devir yetkisi, tapu yetkisi ya da vekalet anlamına gelmez. Ayrıca yazılı yetkilendirme sözleşmesi gerekir.
Doğrulanmamış ilanlar yayından kaldırılır. Bu düzenleme sahte ve mükerrer ilanların, "kapora" dolandırıcılığının önüne geçmeyi amaçlıyor.
Uygulama kiralık ilanlarda 1 Ocak 2025'te başladı, 15 Şubat 2026'dan itibaren satılık ilanlar dahil ülke genelinde zorunlu.

Sosyal medya ilanları da kapsamda

Instagram, Facebook ve WhatsApp'ta paylaşılan emlak ilanları da EİDS kuralına tabi. Emlak işletmeleri paylaşımlarında EİDS ile doğrulanmış ilanın bağlantısına ve ilan fiyatına yer vermek zorunda; kullanılan fotoğraf ve açıklamalar da doğrulanan ilana ait olmalı. Ticaret Bakanlığı Ağustos 2026'da sosyal medyada kurala aykırı ilan veren 42 emlak işletmesine işletme başına 100 bin TL idari para cezası uyguladığını açıkladı.

Gündemde: tek yetkili emlakçı ve e-Devlet'e sözleşme yükleme

Basına yansıyan bilgilere göre Ticaret Bakanlığı, bir taşınmaz için e-Devlet üzerinden yalnızca tek bir emlak işletmesine ilan yetkisi verilmesini, yetkilendirme sözleşmesinin sisteme yüklenmesini ve yetki süresinin en fazla 3 ay olmasını içeren bir düzenleme hazırlıyor. Mülk sahibinin kendi ilanını verme hakkı korunacak. Bu düzenleme 11 Ekim 2026 itibarıyla henüz yürürlüğe girmedi ve resmi bir başlangıç tarihi açıklanmadı; yürürlüğe girdiğinde bu yazıyı güncelleyeceğiz.

Alıcılar için ipucu: İlanın EİDS ile doğrulandığını gösteren işarete bakın; doğrulanmamış ilanlara kapora göndermeyin.

5. Yetki belgesi olmadan emlakçılık yapılamaz

Taşınmaz ticareti yalnızca yetki belgesi almış işletmeler tarafından yapılabilir. Belge il ticaret müdürlüklerince verilir ve beş yıl geçerlidir. Çalıştığınız emlak ofisinin yetki belgesi numarasını sormaktan çekinmeyin; RE/MAX ofisleri dahil yetki belgeli işletmeler bu numarayı ilanlarında ve sözleşmelerinde belirtir.

6. Kira artışı: 12 aylık TÜFE ortalaması sınırı

Konut ve çatılı iş yeri kiralarında 2022-2024 arasında uygulanan geçici %25 sınırı sona erdi. Bugün geçerli kural Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi:

Yenilenen kira dönemindeki artış, bir önceki kira yılının TÜFE 12 aylık ortalamalarına göre değişim oranını geçemez.
Oran her ay TÜİK enflasyon verisiyle birlikte açıklanır. Kira yenileme tarihiniz hangi aya denk geliyorsa o ayın açıklanan oranı esas alınır.
Beş yılı aşan kira ilişkilerinde kira bedelinin hâkim tarafından rayice göre yeniden belirlenmesi istenebilir.

7. Depozito (güvence bedeli) en fazla 3 aylık kira

Türk Borçlar Kanunu'nun 342. maddesine göre konut ve çatılı iş yeri kiralarında alınabilecek güvence, üç aylık kira bedelini aşamaz.

Nakit güvence, kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyecek şekilde vadeli bir tasarruf hesabına yatırılır.
Kira sözleşmesi bittikten sonra üç ay içinde kiraya veren dava veya icra takibi başlattığını bankaya bildirmezse banka, kiracının talebiyle güvenceyi iade eder.

Sık sorulanlar

Ev alırken tapu harcını kim öder?

Tapu harcı alıcıdan ve satıcıdan ayrı ayrı, beyan edilen gerçek satış bedelinin binde 20'si (%2) olarak alınır. Taraflar anlaşarak harcın tamamını bir tarafa yükleyebilir.

Emlakçı komisyonu ne kadar olabilir?

Satışta hizmet bedeli satış bedelinin en fazla %4'ü + KDV'dir ve aksi yazılı kararlaştırılmadıkça alıcı ile satıcı arasında eşit paylaşılır. Kiralamada üst sınır bir aylık kira + KDV'dir.

Güvenli Ödeme Sistemi ne zaman başlıyor?

1 Ekim 2026 tarihli Resmî Gazete'deki değişiklikle taşınmaz satışlarında Güvenli Ödeme Sistemi'nin başlangıcı 1 Aralık 2026'ya ertelendi. Bu tarihten sonra satış bedeli tapu devriyle eş zamanlı aktarılır.

Kira artışı en fazla ne kadar olabilir?

Konut kiralarında yıllık artış, bir önceki kira yılının TÜFE 12 aylık ortalamasına göre değişim oranını geçemez (TBK 344).

Kontrol listesi

Satışta tapu harcını gerçek bedel üzerinden hesaplayın; düşük beyan cezalı.
Emlak ofisiyle yazılı yetkilendirme sözleşmesi imzalayın; hizmet bedelini sözleşmede netleştirin.
1 Aralık 2026'dan sonraki satışlarda ödemeyi Güvenli Ödeme Sistemi üzerinden yapın.
İlan verirken veya ilana kapora göndermeden önce EİDS doğrulamasını kontrol edin.
Kira artışını TÜFE 12 aylık ortalamasıyla, depozitoyu en fazla 3 aylık kirayla sınırlayın.

Satış, kiralama veya değerleme sürecinizde bu adımları sizin adınıza takip etmemizi isterseniz ücretsiz değerleme talebi bırakabilir ya da doğrudan arayabilirsiniz. Güncel ilanlar için Yalova satılık ev ve Yalova kiralık ev sayfalarımıza göz atın.

Kaynaklar

MevzuatTapu HarcıKomisyonGüvenli Ödeme SistemiEİDSKira